Цены на квартиры таки дрогнули!
...самых дешевых квартир за последнюю неделю по объявлениям и, представляясь заинтересованными клиентами, попытались их «купить»: обзвонили более четырех десятков вариантов. Поскольку на «первичке» покупки стали очень рискованными (70% строек заморожены), мы ориентировались исключительно на «бэушные» квартиры.
«ЕДИНИЧКИ» ДОСТИГЛИ РЕАЛЬНОЙ ЦЕНЫ
$55 тыс., 25 кв. м. В квартире на пр. Науки есть металлопластиковые окна, бронедвери, сантехника. Дешевая она не только за счет крохотного метража, но и потому, что эту, уже готовую, новостройку на баланс примут только в конце ноября. А значит, до тех пор банки под нее кредиты не дадут и покупать приходится только за наличные.
$60 тыс., 13 кв. м. Жилье с гордым названием «гостинка» на самом деле — переделанное общежитие на Караваевых дачах. Но по документам — полноценная квартира с отдельным санузлом и кухней: ее сделали на площади прихожей. Плита, умывальник, шкафчики — можно въехать хоть завтра.
$66 тыс., 22/12/3,5. Лесной проспект: хорошая транспортная развязка, но «гостинке» нужен ремонт. А хозяевам очень нужны деньги для выплаты кредита в новостройке, вот и отдают дешево.
$72 тыс., 25/12/5. На недешевом Виноградаре «гостинку» после ремонта (с бронедверью и душевой кабиной) могут отдать и за $70 тыс.: деньги хозяевам нужны для бизнеса.
$74 тыс., 20/12/4 По ул. Зодчих «гостинку» на 1-м этаже в хорошем состоянии можно сторговать за $72—71 тыс., въехать и жить: хозяева живут в другой квартире и решили продать свой «эконом-вариант». В дальнейшем жилье можно увеличить за счет пристройки.
Для сравнения: средняя цена единички c метражом 20-25 кв. м. в спальном районе Киева — $ 85 тыс.
«ДВУШКИ»: ТОРГ УМЕСТЕН
$100 тыс., 38/23,7/6,3. Хрущевку с застекленным балконом, паркетом, бронедверью и раздельным санузлом на ул. Донца можно при желании купить и за $90 тыс.: хозяевам позарез нужны деньги, чтобы вложить их в просторный новострой.
$102 тыс., 43/28/6. На удобной в транспортном и «парковом» отношении ул. Телиги хрущевка на 1-м этаже с погребом, может «отдаться» и за $100 тыс. Правда, въехать в нее сразу не получится — «убили» квартиранты. По словам брокера, квартира продается уже месяц, а первая ее цена была $110 тыс.
$103 тыс., 44/30/6,5. По ул. Бажова двухстороннюю хрущевку, выходящую окнами на шумный проспект Воссоединения, можно купить на $1 тыс. дешевле. Квартира в приличном состоянии — въезжай и живи.
$105 тыс., 47/30/8. Хрущевку на 5-м этаже по ул. Эстонской, с новой сантехникой, отремонтированной одной комнатой, паркетом и застекленным балконом хозяева готовы отдать и за $100 тыс. — срочно понадобились деньги, вот и идут на торг, несмотря на хорошее расположение: рядом метро.
$106 тыс., 47/30/7,4. Панельную «двушку-вагончик» на 1-м этаже можно купить для себя или под офис на Братиславской. Квартира хоть и требует ремонта, но находится в 5 минутах ходьбы от метро, к тому же к ней возможна пристройка. Девушка-хозяйка месяц назад хотела $115 тыс., чтобы чтобы вложить деньги в дело, но желающих не нашлось. Сейчас торг уместен на $1 тыс.
Для сравнения: средняя цена «двушки» с метражом 42-47 кв. м. в спальном районе Киева — $130 тыс.
СМЕШНЫЕ «ТРЕШКИ»
$95 тыс., 62/38/4. Квартира на окраине Киева, в Бортничах, повергла в шок возможностью торга: отдают за $90 тыс. Конечно, квартира «убитая» — после квартирантов, да и на 1-м этаже, но кирпичного дома. Зато можно не только «пристроиться», но и гараж во дворе поставить. Изначально хозяйка хотела за нее $110 тыс., но покупатель не нашелся, а деньги нужны на окончание строительства дома в пригороде.
$125 тыс., 50/34/6. Хрущевка на ул. Донца, рядом с парком «Отрадный». Поскольку деньги хозяевам позарез нужны для погашения кредита, они готовы уступить еще $5 тыс. Конечно, жилье придется ремонтировать, но балкон застеклен, а в парадном — свежий ремонт.
$129 тыс., 58/41/6,8. Двусторонняя «чешка» с почти законченным ремонтом: новая сантехника, батареи парового отопления, стеклопакеты в двух комнатах. Хозяева подыскали себе полдома в Боярке, деньги нужны срочно, поэтому готовы еще скинуть еще минимум $1 тыс., хотя цена и так «бросовая».
$135 тыс., 57/40/6. На ул.Туполева свободную хрущевку отдадут с торгом в $2—3 тыс. Правда, в квартире придется сделать ремонт, да и расположена она на 5-м этаже.
$137 тыс., 65/41/7. «Чешка» на бул. Роллана в хорошем состоянии: въезжай и живи. Сбить цену не удастся — подобные квартиры стоят значительно дороже, а хозяевам нужно разъехаться (варианты уже подобраны), вот и отдают за «смешные» деньги.
Для сравнения: средняя цена «трешки» с метражом около 60 кв. м. в спальном районе Киева — $160 тыс.
СПУТНИКИ ПАДАЮТ, КАК ЯБЛОКИ
Кризис накрыл города-спутники столицы, как волна прибрежный песок: по словам риелторов, жилье тут продается еще хуже, чем в Киеве. Неудивительно, что нашим звонкам мнимых покупателей брокеры и хозяева квартир радовались, как дети. Промониторив объявления, мы убедились, что предложений продажи с сентября стало еще больше, а реальный спрос близится к нулю: большинство объявлений "куплю" дают те же риелторы, старающиеся взять на обслуживание продавцов дешевки.
«ЕДИНИЧКИ»: СКИДЫВАЮТ НЕ ТОЛЬКО НА «УБИТЫХ»
$53 тыс. Борисполь, ул. Дзержинского, 29/13/6. Претендентов на эту «гостинку» смущает не cтолько «совковое» состояние (жить-то можно), сколько невозможность купить ее в кредит. Жильцы отказались от услуг ЖЭКа (значит, он справки не даст) — сами убирают подъезд, отключились от центрального отопления и поставили на батареи электротены. За 2 месяца хозяин устал продавать, уже уступает $1 тыс. и готов еще торговаться.
$60 тыс. Ирпень, ул. Мира, 31,4/18/5. Это жилье — среднее между хрущевкой и «гостинкой». Если не смущают слегка «заюзанные» обои, то и «косметику» делать не надо. Купленную 2 года назад квартиру молодой хозяин хочет продать, ибо уезжает жить к тете в Донецк. По словам брокера, $2—3 тыс. точно уступит, а дальше — сбивайте цену сами.
$61 тыс. Бровары, ул. Лагуновой, 22/12/5,5. Украшает эту крохотную «гостинку» только махонький балкон-«корзинка». Ремонт предстоит серьезный, все убранство — времен СССР. Хозяйка сразу готова скинуть $3 тыс.
$75 тыс. Вишневое, ул. Балукова, 23/12/5. Брокер говорит, что хозяева для себя эту «крошку» делали: и евроокна, и душевая кабинка, и паркет новый настелили — словом, «ляля». А сейчас решили «расширяться». Ввиду предстоящей покупки нового жилья пока готовы скинуть всего $1 тыс. Видно, еще не поняли, что очереди покупателей не будет.
$78 тыс. Вышгород, ул. Хмельницкого, 32/17/7. Хозяева, выставившие свою «хрущобу» месяц назад, уже уступили $2 тыс. Брокер говорит, что просмотры есть, но клиенты воротят нос, видя незастекленный балкон, старую «столярку» и крашеные деревянные полы. Еще $2 тыс. хозяева скинут, а там видно будет.
Для сравнения: средняя цена единички с метражом 25 кв. м. в пригороде — $80 тыс.
«ДВУШКИ»: ИЩИ «ЧИСТУЮ» ПРОДАЖУ
$73 тыс. Ирпень, ул. 3-го Интернационала, 48,5/34/6. Дом строили рабы — пленные немцы. Толстостенный, кирпичный, но уже обветшавший. Квартира — голая: сантехники нет, «столярку» словно у Гитлера отняли. Зато это «чистая» продажа (это когда хозяин не завязан на покупке следующей квартиры, а значит — более уступчив): девушка-наследница этих непритязательных апартаментов сразу дает фору в $5 тыс. и готова далее уступать.
$80 тыс. Борисполь, ул. Завокзальная, 40/26/6. Опять же, «чистая» продажа увы, «печальной хрущобы» позволяет выторговать $3 тыс. Комнаты — «вагончиком», деревянные крашеные полы и старая, хотя и рабочая, сантехника. Словом, надо и руки приложить, и кошелек распахнуть для ремонта.
$90 тыс. Бровары, ул. Киевская, 43/28/6. Новые окна, застекленный балкон, приличная сантехника не «оправдывают» неузаконенную перепланировку этой хрущевки. Поэтому банк кредит не даст, покупка — только за наличные. Не найдя клиентов, хозяева уже скинули $5 тыс. и понимают, что это не предел.
$95 тыс. Вишневое, ул. Зеленая, 44/29/5,5. «Вылизанная» хрущевка: евроокна, кафель, паркет, новая сантехника. Но: 1-й этаж отпугивает покупателей, посему владельцы уже уступили $10 тыс. и еще $2—3 готовы для вас сэкономить.
$95 тыс. Вышгород, ул. Мазепы, 48/30/7. И снова — «чистая» и срочная продажа: хозяин специально приехал из-за границы, чтобы обратить свою еще не обветшавшую квартиру в чистоган. Готов к торгу на $5 тыс.
Для сравнения: средняя цена «двушки» с метражом 47 кв. м — $110 тыс.
НА «ТРЕШКИ» ПОКУПАТЕЛЬ НЕ ИДЕТ
$95 тыс. Борисполь, ул. Кирова, 70/45/8,5. Даже не то плохо, что квартира — на 1-м этаже, ведь дом добротный, не хрущевка, есть 2 лоджии. А то, что жилье изначально не ремонтировалось, а студенты-арендаторы его «добили». Ремонт надо с нуля делать. Потому и хозяин, 2 месяца тщетно ловивший покупателей, уже скидывает $3 тыс., но и о $5 тыс. готов говорить.
$120 тыс. Вышгород, ул. Днепровская, 62/47/6. Этой смежно-раздельной хрущевке досталась хозяйка-аккуратистка, потому и паркет в комнатах — почти как новый, и сантехника, и кафель без изъянов. Выставляла сначала за $145 тыс., потом — за $135 тыс.: появился было покупатель, но ему кредит в банке не дали... Прошло 1,5 месяца — «висит». Поэтому еще $3 тыс. уступки — не вопрос.
$125 тыс. Вишневое, 65/45/7. Рядом и конечная маршрутки на Киев, и до электрички 5 минут пешком. Кирпичный дом — удачный спецпроект 1978-го года, но многочисленное семейство так «ухайдакало» жилье, что без добротного ремонта в него не вселишься. Теперь разъезжаются, покупают дом в селе и квартиру поменьше. Готовы скинуть уже $10 тыс., а клиентов — ищи-свищи.
$126 тыс. Ирпень, ул. Октябрьская, 76/43/7. Обе лоджии застеклены, 3 месяца как сделан ремонт — и бронедверь, и стеклопакеты есть, и бойлер (в городе проблемы с горячей водой). Единственное, на полах линолеум остался. И еще осталась надежда, что скидка в $3 тыс. хоть кого-то соблазнит.
$130 тыс. Бровары, бул. Независимости, 67/42/8. Хозяева сделали приличный ремонт, оставляют «в наследство» и встроенные шкафы, и кухню, и бытовую технику. Уже 2 месяца близятся, как выставили, «а Германа все нет». Для начала скидывают $2 тыс., но уже понимают, что это — не предел.
Для сравнения: средняя цена «трешки» в пригороде — $140 тыс.
НАШИ ВЫВОДЫ: В КИЕВЕ МОЖНО НАЙТИ КВАРТИРУ ДЕШЕВЛЕ, ЧЕМ В ПРИГОРОДЕ
ПО КИЕВУ. Динамика есть. Если самые дешевые «единички» в сентябре были по $75—80 тыс., «двушки» — по $110—120 тыс., а «трешки» — минимум $150 тыс., то в октябре ситуация изменилась: нам удалось найти квартиры каждого класса на 5—7% дешевле. Но некоторые интересные варианты «единичек» на поверку оказались приманкой: сказав, что объект уже под задатком, нам предложили несколько похожих квартир, но уже на $5—7 тыс. дороже.
Перепуганные кризисом продавцы «выбрасывают» квартиры иногда по «смешным» ценам. При этом практически всегда возможен торг в пределах 1—3% ($1—2,5 тыс.) еще по телефону: при просмотре и реальной заинтересованности скинут еще больше. Кому-то из продавцов нужны деньги для бизнеса (экономический кризис прижал), кто-то боится, что квартиры продолжат дешеветь и пытается срочно продать, чтобы не потерять еще больше, а кому-то срочно нужно избавиться от маленькой квартиры, чтобы погашать кредит в банке, взятый на покупку большей.
Появилось много действительно недорогих «двушек», по которым к тому же можно торговаться. При этом не все они «убитые», есть и вполне приличные — въезжай и живи. «Двушки» перестали быть ходовым товаром после того, как банки ограничили выдачу ипотечных кредитов и взвинтили ставки: наличные деньги на 2-комнатные хоромы, не говоря о 3-комнатых, есть у единиц. Поэтому $150 тыс. за «трешку» (в среднем на $20 тыс. дешевле, чем было в сентябре) — уже не диковинка, а те, кому очень нужны деньги, отдают их вовсе по даже дешевле «двушек».
ПО ГОРОДАМ-СПУТНИКАМ. Цены в пригородах падают, как спелые яблоки. Мы сравнили нынешние с выставленными в середине сентября (тогда у продавцов еще была надежда на возрождение спроса) и убедились, что в Борисполе, Броварах, Вишневом, Вышгороде и Ирпене они упали на 5—6%.
И это лишь фасад рушащегося рынка: реальному покупателю нередко и 10% уступают. Причем и на самых дешевых квартирах, которые стали объектом нашего исследования. Кстати, еще в «застойном» августе такие «хатки» уходили с лету, а сейчас безрезультатно «висят» по 1,5—2 месяца. Резко выросло число предложений в еще не достроенных и уже готовых домах (и цены обычно ниже, чем у застройщиков) — это бегут с тонущего корабля спекулянты, понявшие, что перепродать квартиры с «наваром» не удастся.
Полно объявлений с ремарками «срочно», «торг до продажи» и даже — «торг до победы». Помнится, Штирлиц уточнял: «До нашей победы», — в смысле, покупателей. Они могут качать права. Брокеры практически всегда дают скидки в $2—5 тысяч и говорят, что с хозяином можно еще торговаться. Предлагают помощь в получении кредита в банке за 1,5—2% от его суммы (мол, есть там свой человек) и при согласии нередко готовы на столько же снизить свои комиссионные. Кстати, уже мало кто из них берет 5% комиссии, большинство согласны на 3%, лишь бы завлечь клиента. А он не придет, пока ипотечные кредиты не подешевеют хотя бы до предкризисных 18% в гривне и 12% в СКВ.
САМОЕ ИНТЕРЕСНОЕ: В поисках самого дешевого жилья не стоит ехать в городах-спутниках. Как видите из нашего исследования, цены на дешевую крышу в Киеве и его пригородах практически сравнялись. Поэтому, чтобы привлечь покупателей, продавцы жилья в городах-спутниках должна еще больше будут скидывать цены.
ПРОДАВЦЫ, ПРОДАВАЙТЕ. ПОКУПАТЕЛИ — ПОДОЖДИТЕ ЗИМЫ
Мы попросили экспертов рынка недвижимости дать прогноз развития ситуации, а также посоветовать, как себя вести продавцам и покупателям.
Главный специалист АН «Спарта» Нина Шпаковская: «У нас плачевное состояние: покупатели почти не звонят, сделок никаких. И не будет их, пока такие кабальные условия по ипотечным кредитам. Думаю, до конца года цены еще на 10—20% упадут, только вряд ли это поможет — некому скидки давать, спрос около нуля. Мой совет продавцам: если выловите реального покупателя — не отпускайте, уже сегодня уступайте 10%. А покупатель, если ему не горит, пусть ждет конца декабря — купит на 15—20% дешевле».
Директор АН «Валента-риелтор» Артем Григорян солидарен с коллегой: «Покупатели, торгуйтесь до победы: уже сейчас элементарно сбить выставленные цены на 10%. А к Новому году они и еще на 10% упадут, если не нормализуется ситуация с курсом доллара, с условиями выдачи и ставками на жилищные кредиты. А продавцам, если есть возможность потерпеть, я бы советовал ждать до весны: только тогда этот кошмарный кризис может закончиться и падение цен может смениться ростом».
Директор АН «Атланта-А» Алексей Холмецкий: «Дальнейшее удешевление жилья неизбежно, думаю, до конца года — на 10%. Покупатели, у которых есть наличка — золотые: они и сегодня легко выторгуют 10%. Не надейся, продавец, на скорое оживление спроса, но и с продажи квартиру не снимай: пускай себе "болтается" — может, повезет и найдется клиент».
Президент Союза специалистов по недвижимости Киева Игорь Однопозов прогнозирует продолжение кризиса минимум на полгода: цены будут медленно опускаться. «Поэтому продавцам лучше попытаться получить деньги сейчас, притом снижая цены квартир до стоимости реальной продажи. Покупателям же стоит обождать до января-февраля: это время самого большого затишья на рынке и наибольшего падения цен».
Как видим, эксперты единодушны в своих советах: есть квартира на продажу — продавайте сейчас и скидывайте на торге, хотите купить жилье — подождите до минимум до января: цены к этому времени должны упасть.
Источник - Сегодня
